Proprietari


Art.11 - Consecintele neluarii masurilor de organizare si functionare cu privire la administrarea si gestiunea proprietatii comune sunt in raspunderea juridica a tuturor proprietarilor sau a reprezentantilor acestora, dupa caz.

 

Art.22 - Toti proprietarii, precum si chiriasii din condominiu sau persoanele care sunt gazduite pe perioada  determinata in condominiu sunt obligati sa respecte regulamentul condominiului. Responsabilitatea informarii chiriasilor si a persoanelor care tranziteaza condominiul referitor la prevederile regulamentului condominiului apartine proprietarului.

 

ART. 27 - Toti proprietarii membri ai asociatiei de proprietari au dreptul sa participe, cu drept de vot, la adunarea generala a asociatiei de proprietari, sa isi inscrie candidatura, sa candideze, sa aleaga si sa fie alesi in structura organizatorica a asociatiei de proprietari. Pentru a beneficia de dreptul de a fi ales, persoana in cauza trebuie sa aiba capacitate deplina de exercitiu.

 

ART. 28 - (1) Proprietarii din condominiu au dreptul sa fie informati in legatura cu toate aspectele ce privesc activitatea asociatiei, sa solicite in scris si sa primeasca copii dupa orice document al acesteia. Proprietarii care solicita copii dupa documentele asociatiei de proprietari vor suporta costul de multiplicare a acestora.

(2) In vederea bunei informari a proprietarilor, asociatia de proprietari amplaseaza la loc vizibil un avizier la care sunt afisate documente, in conformitate cu prevederile prezentei legi.

(3) Proprietarii din condominii au dreptul sa primeasca explicatii cu privire la calculul cotei de contributie la cheltuielile asociatiei de proprietari si, dupa caz, sa o conteste in scris in termen de 10 zile de la afisarea listei de plata. Presedintele asociatiei de proprietari este obligat sa raspunda, in scris, la contestatie in termen de 10 zile de la primirea acesteia.

(4) In cazul in care presedintele sau administratorul nu ia toate masurile necesare in scopul facilitarii accesului proprietarilor la documentele contabile sau la orice alt document al asociatiei de proprietari, conform legii, proprietarii au dreptul de a notifica despre aceasta comitetul executiv si cenzorul/comisia de cenzori. In situatia nesolutionarii sau a solutionarii necorespunzatoare a solicitarilor notificate in termen de 10 zile de la depunerea acestora, proprietarii se pot adresa compartimentelor prevazute la art. 10.

 

ART. 29 - (1) In cazurile in care unul dintre proprietari impiedica, cu rea-credinta si sub orice forma, folosirea normala a condominiului, sau a unor parti componente, potrivit destinatiei acestora, si creeaza prejudicii celorlalti proprietari, proprietarii prejudiciati sau orice persoana care se considera vatamata intr-un drept al sau se poate adresa in scris presedintelui, comitetului executiv al asociatiei de proprietari si institutiilor cu atributii privind respectarea ordinii si linistii publice sau, dupa caz, instantelor judecatoresti.

(2) Daca o hotarare a adunarii generale a asociatiei de proprietari, o decizie a comitetului executiv sau a presedintelui este contrara prevederilor prezentei legi sau este de natura sa prejudicieze interesele proprietarilor, acestia sau orice persoana care se considera vatamata intr-un drept al sau poate sesiza cenzorul/comisia de cenzori, compartimentele prevazute la art. 10 sau, dupa caz, poate solicita instantelor judecatoresti anularea in tot sau in parte a hotararii/deciziei si/sau repararea pagubei cauzate.

(3) Orice persoana sau orice proprietar care se considera vatamata/vatamat intr-un drept al sau din cauza neindeplinirii sau indeplinirii defectuoase a atributiilor de catre presedinte, membri ai comitetului executiv, cenzor/comisia de cenzori sau de catre administrator se poate adresa in scris compartimentelor prevazute la art. 10 sau, dupa caz, instantelor judecatoresti.

ART. 30 - (1) Proprietarii din condominii au obligatia sa notifice presedintelui orice schimbare intervenita in structura si numarul membrilor familiei prin deces, casatorii sau nasteri, persoanele luate in spatiu, precum si locatarii/comodatarii ca urmare a inchirierii sau a imprumutarii locuintei.

(2) Notificarea prevazuta la alin. (1) se face in scris in termen de 10 zile de la schimbarea intervenita, de la luarea in spatiu, respectiv de la semnarea contractului de inchiriere/comodat.

(3) In conditiile prezentei legi si cu respectarea prevederilor legislatiei in vigoare privind calitatea in constructii, proprietarul este obligat sa mentina proprietatea sa individuala, locuinta sau spatiu cu alta destinatie decat aceea de locuinta, in stare buna din punct de vedere tehnic si functional, pe propria cheltuiala. Niciun proprietar, chirias sau angajat al asociatiei de proprietari nu poate incalca, afecta sau prejudicia dreptul de proprietate comuna sau individuala a celorlalti proprietari din condominiu si nu poate afecta functionarea normala si intretinerea condominiului.

(4) In cadrul proprietatii individuale, proprietarul are obligatia sa pastreze si sa intretina in stare de functionare si siguranta spatiile interioare, echipamentele si instalatiile din dotarea tehnica a proprietatii individuale, respectiv instalatiile sanitare, de incalzire, canalizare, alimentare cu energie electrica, gaz, apa, precum si altele de aceasta natura, pe cheltuiala sa, astfel incat sa nu aduca prejudicii celorlalti proprietari din condominiu.

(5) Daca proprietarul unei locuinte ori al unui spatiu cu alta destinatie provoaca daune oricarei parti din proprietatea comuna sau din proprietatea individuala a altui proprietar din condominiu, respectivul proprietar are obligatia sa repare stricaciunile sau sa suporte cheltuielile pentru lucrarile de reparatii.

(6) Raporturile juridice stabilite de comun acord intre locator si locatar, precum si nerespectarea obligatiilor contractuale de catre locatar nu absolva proprietarul, in calitate de locator, de obligatiile sale fata de asociatia de proprietari sau fata de furnizorii de utilitati publice, prevazute in prezenta lege.

 

ART. 31 - (1) Cu un preaviz motivat scris de 5 zile emis de comitetul executiv al asociatiei de proprietari, proprietarul este obligat sa permita accesul presedintelui sau al unui membru al comitetului executiv, administratorului si al unei persoane calificate in realizarea lucrarilor de constructii/reparatii, dupa caz, in proprietatea sa individuala, atunci cand este necesar sa se inspecteze, sa se repare ori sa se inlocuiasca elemente din proprietatea comuna, la care se poate avea acces numai din respectiva proprietate individuala. Fac exceptie cazurile de urgenta cand termenul pentru preaviz este de 24 de ore.

(2) In cazul in care proprietarul nu permite accesul in proprietatea sa, in conformitate cu prevederile alin. (1), acesta raspunde civil si penal, dupa caz, pentru toate prejudiciile create proprietarilor afectati, in conditiile legii.

(3) Proprietarii din condominiu care sufera un prejudiciu ca urmare a executarii lucrarilor prevazute la alin. (1) sunt despagubiti de catre asociatia de proprietari, din fondul de reparatii.

(4) In cazul in care prejudiciul este cauzat de catre executantul lucrarilor de interventie, persoana fizica/juridica, despagubirea va fi recuperata de la acesta, in conditiile legii.

(5) Lucrarile de interventie la elementele componente ale proprietatii comune, efectuate in baza alin. (1), se executa in conditii stabilite de comun acord si consemnate printr-un acord semnat de catre proprietar si asociatia de proprietari.

 

ART. 32 - (1) Proprietarii sunt obligati sa ia masuri pentru consolidarea si modernizarea condominiului, modernizarea echipamentelor, instalatiilor si dotarilor aferente, montarea contoarelor pentru individualizarea consumurilor la nivel de proprietate individuala, reabilitarea termica in scopul cresterii performantei energetice, precum si reabilitarea structural-arhitecturala a anvelopei condominiului pentru cresterea calitatii arhitectural-ambientale a acestuia, potrivit prevederilor legale, in conditiile mentinerii aspectului armonios si unitar al intregului condominiu, indiferent de natura interventiilor.

(2) In cazul condominiilor de tipul imobilelor colective multietajate, modificarea aspectului fatadei se face numai in mod unitar pe intreg condominiul, indiferent de numarul asociatiilor de proprietari constituite pe scari sau tronsoane, in baza unei documentatii tehnice elaborate in conditiile legii, de catre arhitecti cu drept de semnatura si cu respectarea prevederilor legale in vigoare privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii, regimul monumentelor istorice si al zonelor protejate, reabilitare termica pentru cresterea performantei energetice a cladirilor si reabilitarea structural-arhitecturala a anvelopei acestora pentru cresterea calitatii arhitecturalambientale a cladirilor.

(3) Inainte de modificarea aspectului fatadei condominiului, presedintele asociatiei de proprietari solicita, in scris, autoritatii administratiei publice locale toate informatiile si restrictiile referitoare la culoare, aspect, materiale si altele asemenea, stabilite prin regulamentul local de urbanism sau prin regulamentele de interventie aferente zonelor de interventie prioritara stabilite in cadrul programelor multianuale privind cresterea calitatii arhitectural-ambientale a cladirilor.

(4) In cazul condominiilor cu mai multe tronsoane sau scari legate structural, lucrarile de consolidare sau modernizare, reabilitare termica si structural-arhitecturala se vor realiza in mod unitar pentru intregul ansamblu, cu respectarea intocmai a caracterului arhitectural al condominiului si a caracterului ambiental al ansamblului/zonei de amplasament.

(5) Proprietarii constructiilor, persoane fizice sau juridice, si asociatiile de proprietari, precum si persoanele juridice care au in administrare constructii incadrate in clasele de risc seismic si/sau afectate de seisme sunt obligati sa ia masurile prevazute de lege pentru reducerea riscului seismic al constructiilor.

 

ART. 33 - (1) Proprietarii din condominii care isi instraineaza locuintele sau spatiile cu alta destinatie decat aceea de locuinta sunt obligati ca la intocmirea actelor de instrainare sa faca dovada platii la zi a cotelor de contributie la cheltuielile asociatiei de proprietari si a utilitatilor publice.

(5) La instrainarea proprietatii, proprietarul este obligat sa transmita catre dobanditor orice documente pe care le detine si care pot avea consecinte asupra drepturilor si obligatiilor privitoare la proprietatea care este instrainata, inclusiv certificatul de performanta energetica aferent acesteia, intocmit in conditiile legii. In actul de instrainare partile vor declara in mod corespunzator despre indeplinirea acestor obligatii.

(7) In cazul inchirierii, constituirii unor drepturi reale de uz, uzufruct, abitatie, precum si in cazul unor contracte de comodat pentru spatiile din condominiu, obligatia de plata a cotelor de intretinere revine proprietarului, acesta recuperand de la beneficiarii dreptului de folosinta a spatiilor respective contravaloarea acestora, in conditiile stabilite prin contractul de inchiriere/constituire/comodat.

(8) La solicitarea oricarui proprietar, presedintele si/sau administratorul sunt/este obligati/obligat sa elibereze adeverinta prevazuta la alin. (2) lit. a) care sa dovedeasca achitarea la zi a cotelor de contributie la cheltuielile asociatiei de proprietari sau existenta unor datorii catre asociatia de proprietari sau catre furnizorii de utilitati publice, dupa caz, in termen de 3 zile lucratoare de la primirea solicitarii acesteia.

(9) Presedintele sau administratorul asociatiei de proprietari are obligatia solicitarii notarii in cartea funciara a debitelor mai vechi de 3 luni si care depasesc valoarea salariului de baza minim brut pe tara garantat in plata. Birourile de cadastru si publicitate imobiliara vor proceda la notarea acestor debite in cartea funciara a locuintelor sau spatiilor cu alta destinatie.

 

ART. 34 - (1) Utilizarea proprietatii individuale este stabilita de proprietar in conformitate cu destinatia acesteia.

(2) Proprietarul poate aduce imbunatatiri sau modificari proprietatii sale individuale, cu respectarea prevederilor legale in vigoare referitoare la autorizarea executarii lucrarilor de constructii de catre autoritatea administratiei publice competente, fara a pune in pericol integritatea structurala a condominiului, rezistenta mecanica, stabilitatea si siguranta cladirii sau a altor proprietati individuale, precum si buna functionare a instalatiilor aferente acestora.

(3) Modificarile suprafetelor construite sau utile se comunica presedintelui asociatiei de proprietari si organului fiscal local in termen de 30 de zile de la incheierea lucrarilor si se introduc in cartea tehnica a constructiei si in baza de date a asociatiei, in vederea stabilirii consumurilor corespunzatoare cu noile suprafete utile.

 

Art.37 - (4) Proprietarii din condominii au obligatia de a depune la presedintele asociatiei de proprietari fotocopii dupa autorizatiile de construire pentru executarea lucrarilor, eliberate in conditiile legii, in scopul recalcularii suprafetelor utile si a suprafetelor construite.

(5) Orice modificare a proprietatii individuale care necesita emiterea unei autorizatii de construire/desfiintare, in conformitate cu legislatia in vigoare, se aduce la cunostinta asociatiei pentru inscrierea in jurnalul evenimentelor din cartea tehnica a constructiei, prin depunerea in copie a actelor de autorizare, a procesului-verbal de receptie la terminarea lucrarilor si a planurilor din proiectul tehnic.

 

ART. 38 - (1) Fiecare proprietar din condominiu poate folosi, in conditiile acordului de asociere, atat spatiul care constituie bunul principal, cat si partile comune, fara a aduce atingere drepturilor celorlalti proprietari si fara a schimba destinatia cladirii.

 

ART. 39 - Modificarile constructive si utilizarea in alte scopuri a unor parti sau elemente de constructie ale condominiului, precum si amplasarea de mijloace publicitare pe fatada si/sau pe terasa/invelitoarea imobilului, suspendarea de stalpi, pereti, scari interioare si altele asemenea se fac numai cu acordul a doua treimi din proprietarii membri ai asociatiei de proprietari, al tuturor proprietarilor direct afectati si pe baza autorizatiei de construire, cu respectarea legislatiei in vigoare.

 

ART. 40 - (1) Schimbarea destinatiei locuintelor, precum si a spatiilor cu alta destinatie decat aceea de locuinta, prezente in proiectul initial al imobilului, se poate face numai cu avizul scris al comitetului executiv si cu acordul scris, prealabil, al proprietarilor direct afectati cu care se invecineaza, pe plan orizontal si vertical, spatiul supus schimbarii.

(2) Odata cu acordul mentionat la alin. (1), proprietarii direct afectati cu care se invecineaza, pe plan orizontal si vertical, spatiul supus schimbarii si proprietarul care solicita acordul pentru schimbarea destinatiei locuintei sau spatiului cu alta destinatie decat aceea de locuinta semneaza si o conventie cu privire la declararea activitatii care se va desfasura in spatiul respectiv, precum si numarul de persoane in functie de care vor fi calculate cheltuielile pe numar de persoane.

(3) O copie a conventiei prevazute la alin. (2) se inmaneaza presedintelui asociatiei de proprietari in vederea anexarii acesteia la acordul de asociere.

 

ART. 41 - Anterior modificarilor constructive in cadrul proprietatilor individuale, proprietarii obtin avizele si autorizatiile asa cum sunt reglementate de legislatia in vigoare si au obligatia sa nu puna in pericol integritatea structurala a condominiului sau a altor proprietati individuale, precum si sanatatea populatiei, conform legislatiei in vigoare.

 

ART. 71 - (2) Proprietarii membri ai asociatiei de proprietari au obligatia sa aprobe un fond de reparatii anual, necesar pentru repararea si imbunatatirea proprietatii comune. Comitetul executiv fundamenteaza si prezinta adunarii generale suma anuala necesara pentru constituirea sau completarea fondului de reparatii, care se alimenteaza in avans, in transe lunare egale, prevazute in lista de plata a cheltuielilor asociatiei de proprietari. Fondul de reparatii este utilizat numai pentru consolidarea condominiului, reabilitarea termica, cresterea calitatii ambiental-arhitecturale a constructiilor, precum si pentru repararea si imbunatatirea proprietatii comune.

 

ART. 81 - Orice proprietar are dreptul de a contracta, in nume si pe cheltuiala proprie, lucrari de expertiza tehnica a proprietatii sale individuale sau a proprietatii comune si/sau expertiza contabila a cheltuielilor asociatiei de proprietari, cu o persoana fizica sau juridica autorizata, conform legislatiei in vigoare.